Blog

Правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами регулюється Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон).

Статтею 3 вказаного Закону, визначено, що системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю (далі – система фінансово-кредитних механізмів) за цим Законом є врегульовані цим Законом та договорами дії суб’єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з нерухомістю.

Суб’єктами такої системи є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН (фонд операцій з нерухомістю) та власники сертифікатів ФОН.

При цьому, Законом визначено, що Управителем може бути виключно фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.

 Згідно ст. 9 Закону, управитель укладає із забудовником договір, за яким замовляє забудовнику збудувати один або декілька об’єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об’єкти інвестування установникам цього фонду та на умовах, визначених цим Законом та Правилами фонду.

Статтею 14 Закону визначено, що фізична або юридична особа стає довірителем ФФБ(фонд фінансування будівництва)  за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ.

Договір про участь у ФФБ укладається за умови надання особою визначених Правилами ФФБ документів, які ідентифікують цю особу.

Управитель ФФБ для обліку переданих в управління коштів відкриває довірителю рахунок у системі обліку обраного ним ФФБ.

Договір про участь у ФФБ обов’язково має містити:

предмет договору;

найменування особи довірителя;

вид ФФБ;

порядок передачі довірителем коштів в управління управителю ФФБ;

обмеження щодо окремих дій управителя з управління майном;

права та обов’язки управителя ФФБ та довірителя;

дані про закріплений за довірителем об’єкт інвестування;

строки та механізм повернення довірителю коштів на його вимогу;

строк дії договору;

відповідальність сторін за невиконання умов договору;

порядок надання інформації довірителю про хід виконання умов договору;

розмір та форму винагороди управителя ФФБ.

При цьому, згідно ст. 15 Закону, при укладенні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об’єкт інвестування з переліку не закріплених за іншими довірителями об’єктів інвестування, що є у пропозиції управителя. Цей об’єкт інвестування управитель має закріпити за довірителем на умовах Правил ФФБ.

При закріпленні об’єкта інвестування за довірителем:

довіритель бере на себе зобов’язання щодо подальшого внесення коштів до ФФБ;

управитель вилучає цей об’єкт з переліку об’єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, для виключення можливості закріплення цього об’єкта за іншим довірителем та зобов’язується, за умови виконання довірителем своїх зобов’язань за договором про участь у ФФБ, включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник у подальшому зобов’язаний передати у власність закріплені за ними об’єкти інвестування.

Закріплення об’єкта інвестування за довірителем є підтвердженням замовлення забудовнику на спорудження цього об’єкта інвестування як складової частини об’єкта будівництва (внесення цього об’єкта інвестування до підтвердженого обсягу замовлення).

Після внесення довірителем коштів до ФФБ управитель видає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ – документ, що підтверджує участь довірителя у ФФБ.

Таким чином, для участі у інвестуванні будівництва житла, для подальшого оформлення права власності на нього, слід дотриматись порядку укладення договору на фінансування будівництва житла, укладення договору із управителем, та оплатити грошові кошти у встановленому порядку управителю, а не безпосередньо забудовнику.

В протилежному випадку, при порушенні умов фінансування будівництва житла, в порядку ст.ст. 203, 215, 216 ЦК України, такий договір може бути визнаний недійсним.

Відповідно до ст. 876 ЦК України, власником об’єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Разом з тим, статтею 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна), прийняття його  до експлуатації, та  підлягає державній реєстрації.

Таким чином, до прийняття об’єкту будівництва в експлуатацію, та проведення його державної реєстрації, право власності на нього не виникає у довірителя.

Однак, судова практика передбачає випадки, коли право власності може бути зареєстровано у відповідності до ст. 331 ЦК України, до прийняття об’єкту в експлуатацію.

Таким чином, для участі у фінансування будівництва житла, необхідне первісне правильне укладення договорів, для подальшого безперешкодного отримання права власності.