Blog

На сьогодні актуальною є проблема визначення порядку користування земельною ділянкою, що не є приватизованою та знаходиться у комунальній власності. Така проблема найчастіше стосується «жилкопів», та суперечок які виникають між співвласниками житлових будинків. Через такі непорозуміння, неможливим є подальший викуп земельної ділянки в межах безоплатної приватизації, оскільки сторони не погоджують межі землі.

В таких випадках сторони приходять до визначення порядку користування земельною ділянкою в судовому порядку та вважають, що за такими судовими рішеннями вони отримують право користування землею, з усіма правами землекористувачів в розумінні, визначеному Земельним кодексом України. 

Відповідно до норм Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Статтею 126 ЗК України встановлено чіткий перелік документів, що посвідчують право на земельну ділянку.

Так, право власності на земельну ділянку може посвідчуватися державним актом, цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою, свідоцтвом про право на спадщину.

Право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.

Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону, або договором оренди землі та договором відчуження права оренди землі, зареєстрованими відповідно до закону.

Таким чином, право користування земельною ділянкою може бути підтверджено виключно державним актом про право постійного користування земельною ділянкою або договором оренди. Слід також зауважити, що документи, які підтверджують право користування земельною ділянку підлягають реєстрації у встановленому порядку.

Що стосується визначення порядку користування земельною ділянкою, що знаходиться у комунальній власності, то будь які форми визначення такого порядку (договір між користувачами суміжних земельних ділянок, рішення суду про визначення порядку користування землею), то вони не мають статусу правовстановлюючих документів на землю. Такі договори між сумісними користувачами та рішення суду  стосується положень ЗК України (ст. 103) про добросусідство, та визначають спосіб використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення, при яких  землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей. Такий порядок користування визначається з метою безперешкодної можливості в обслуговуванні будинку та господарських споруд в умовах, найбільш сприятливих для співвласників житлових будинків.

У випадку наявності вищевказаних документів про визначення порядку користування земельною ділянкою, це не дає право користувачам землі на самовільне зведення будівель, господарських споруд тощо на таких ділянках. Оскільки вимоги ст. 375-376 ЦК України, встановлюють погодження на будування із власником земельної ділянки, та не дають право, навіть законному користувачу, на забудову земельної ділянки без погодження із власником (органами місцевого самоврядування).

На теперішній час, рішенням суду не може бути надано у користування відповідна земельна ділянка, в розумінні надання правового статусу користувача згідно з положеннями ЗК України, оскільки це є виключною компетенцією органів місцевого самоврядування та/або органів державної влади на підставі ст. 116 ЗК України. Винесення такого рішення є втручанням в діяльність органів державної влади та місцевого самоврядування, що прямо заборонено законом та зазначено у Постановах пленумів ВСУ.  Таке рішення може бути прийняте лише в рамках добросусідства, а також в подальшому використане для викупу земельної ділянки в межах безоплатної приватизації.

Рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо приватизації земельних ділянок приймається у місячний строк на підставі заяви зацікавленої особи й технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки. У випадку, якщо суміжні землекористувачі не можуть дійти згоди щодо погодження меж земельних ділянок, таке рішення суду може стати фактичним документом, що в подальшому підтвердить розмір земельної ділянки. Оскільки без такого рішення або згоди землекористувачів неможливим є розроблення технічної документації.

Так, технічна документація із землеустрою, щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку включає в тому числі й  кадастровий план земельної ділянки, в який входить кадастрова зйомка, в тому числі погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами та виготовлення кадастрового плану.

Отже, на сьогодні рішення суду або договір про визначення порядку користування земельною ділянкою, що належить до комунальної власності, не є правовстановлюючими документами, що підтверджують законне право користування нею, в правовому розумінні визначеному нормами ЗК України. Такі документи не підлягають державній реєстрації та стосується лише положень про добросусідство, що визначає спосіб використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення, при яких  землекористувачам суміжних земельних ділянок завдається найменше незручностей, а також може бути в подальшому використана для визначення меж земельної ділянки для її викупу в межах безоплатної приватизації, отримання земельної ділянки в оренду.